Beregninger utført av E24 basert på tallgrunnlag fra Eiendom Norge og Svensk Mäklarstatistik, viser at boligprisene vokser mye raskere i Sverige enn i Norge.
Prisene på leiligheter har de siste tre årene vokst med 26 prosentpoeng mer på andre siden av Kjølen, enn i Norge.
– Vi har hatt en veldig høy prisvekst i et antall år med en tosifret årsvekst. Dette kan ikke fortsette i det lange løp, sier analysesjef Per-Arne Sandegren i Svensk Mäklarstatistik til E24.
E24s beregninger viser at prisen på leiligheter i Sverige har økt med 42,1 prosent de siste tre årene, i perioden fra april 2013 til april 2016. I samme periode har prisene på leiligheter i Norge sett under ett økt med 15,8 prosent.
Det betyr at en leilighet i Sverige som for tre år siden kostet 3.450.000 svenske kroner, har økt i pris med i snitt 1.450.000 svenske kroner til 4.900.000 svenske kroner.
Til sammenligning har en leilighet i Norge som for tre år siden kostet 3.450.000 kroner økt i pris med i snitt 545.000 kroner til 3.995.000 kroner.
For tiden er en svensk krone omtrent like mye verdt som en norsk krone.
– Godt under i Oslo
De høyeste prisene på leiligheter i Sverige finner vi, ikke uventet, i Stockholm.
Snittprisen på leiligheter er nå 88.727 svenske kroner per kvadratmeter i sentrale Stockholm, et område hvor det bor 338.000 personer.
Seniorøkonom Kyrre Aamdal i DNB Markets mener at med Norge som referansepunkt er dette et ganske høyt nivå.
– Vi ligger ganske godt under Stockholm i Oslo, sier Aamdal.
De høyeste gjennomsnittlige kvadratmeterprisene i Oslo er på et lavere nivå enn i Stockholm. På topp ligger bydelene Frogner, St. Hanshaugen og Sagene med henholdsvis 73.538, 70.062 og 67.625 kroner per kvadratmeter.
– Vi ligger ganske godt under Stockholm i Oslo
Makroøkonom Andreas Wallström i Nordea Markets i Stockholm er ekspert på boligpriser. Han mener boligprisene burde være høyere i Oslo.
– Fra et svensk perspektiv er boligprisene lave i Oslo, sier Wallström.
De siste 12 månedene har prisene på leiligheter i Sverige økt med 9,4 prosent. Samtidig er årsveksten her til lands 6,5 prosent.
Han mener at den viktigste årsaken til den kraftige veksten i svenske boligpriser er det lave rentenivået i Sverige.
– Boliglånsrentene er avgjørende for prisutviklingen på boliger i Sverige, sier Wallström.
Svenske boligpriser
Rekordlav rente
Styringsrenten i Sverige har vært negativ siden februar i fjor. Dette har ført til at rentene på svenske boliglån er rekordlave. Den svenske sentralbanken (Riksbanken) kuttet i februar videre i den allerede negative styringsrenten med 0,15 prosentpoeng til minus 0,5 prosent.
Den laveste flytende boliglånsrenten i Sverige var i april 1,35 prosent nominelt, og laveste 3-års fastrente var 1,58 prosent nominelt, ifølge Konsumenternas Bank- och finansbyrå, som er en stiftelse. Bak denne står blant annet Konsumentverket, Finansinspektionen og Svenska Bankföreningen.
– Svenske boliglånsrenter har falt de siste årene, og det har vært trenden de siste 20 årene. Det har bidratt til lave kostnader knyttet til å eie bolig, sier Wallström.
Riksbanken har fått kritikk fra økonomer for beslutningen om å holde renten under null.
Mange mener at negative styringsrenter og pengetrykking gjennom obligasjonskjøp skaper risiko for bobler i den svenske økonomien. Riksbanken har forsvart trekket med at de ønsker å øke inflasjonen i landet.
– Ekstrem stimulans
Sjeføkonom i Samfunnsøkonomisk analyse, Roger Bjørnstad, mener at Riksbanken har sett seg blind på inflasjonen.
– Riksbanken vektlegger ikke konsekvensene for boligprisene i rentesettingen. Slike lave renter er en ekstrem stimulans for boligmarkedet, sier Bjørnstad.
– Dersom folk for tre år siden hadde forventet et lavere rentenivå og at renten skal holde seg lav lenge, ville de ha betalt mer for boligene allerede da
Aamdal i DNB Markets mener også at Riksbanken er for opptatt av inflasjonsmålet.
– Det er vanskelig å se for seg at de er truet av et deflasjonsscenario, sier Aamdal.
Hans Lind er professor i eiendomsøkonomi, tidligere ved KTH i Stockholm. Han mener at det avgjørende for boligprisveksten ikke er det lave rentenivået, men at måten Riksbanken har agert på når det gjelder rentesetting og kommunikasjon om renten har vært det avgjørende.
– Riksbanken har overrasket husholdningene. Allerede for tre år siden var styringsrenten lav, og da sa Riksbanken at den skulle opp. I stedet har Riksbanken kuttet styringsrenten. Ingen forventet at den skulle bli negativ, sier Lind til E24.
Han mener at det avgjørende er forventningene.
– Dersom folk for tre år siden hadde forventet et lavere rentenivå og at renten skal holde seg lav lenge, ville de ha betalt mer for boligene allerede da. I stedet har vi sett denne kraftige boligprisøkningen etter rentekutt og ny informasjon fra Riksbanken, sier Lind.
Samtidig understreker han at uten en forventning om økte inntekter fremover, ville vi ikke sett denne boligprisveksten i Sverige.
I tillegg peker han på at forventningene når det gjelder prisene på nye boliger bidrar til prisveksten.
– Dersom det hadde blitt bygget billigere boliger, ville prisene synket. Men husholdningene forventer ikke at det vil bli bygget boliger til en lavere pris fremover, sier Lind.
(saken fortsetter under bildet.)
IDYLL: En eldre mann mater fuglene, med Kungliga Slottet og Stockholms gamleby i bakgrunnen.
– Burde ha gjort som i Norge
Professor Dag Einar Sommervoll ved Norges miljø- og biovitenskapelige universitet (NMBU) på Ås peker på at en stor forskjell mellom boligmarkedet i Norge og Sverige er andelen som eier sin egen bolig.
– I Sverige er det mange som leier bolig lenge, sier Sommervoll til E24.
Andelen selveiere av boliger er høyere i Norge enn i Sverige. 84 prosent av befolkningen i Norge som er 16 år og over bor i en bolig som husholdningen selv eier, ifølge Statistisk sentralbyrå (SSB). I Sverige er det kun 66 prosent som eier bolig, ifølge det svenske statistikkbyrået.
Svensk bilindustri trenger 500 ingeniører – nå ser de mot Norge
Bakteppet er at i Sverige satset man mer på kommunalt eide boliger og allmennyttige boligselskaper enn i Norge der man lot borettslagsmodellen ta rollen med å skape en sosial boligpolitikk etter krigen.
Lind mener at de store taperne i Sverige er de som har leid bolig.
– De som har eid bolig er blitt rike. Man burde ha gjort som i Norge og satset mer på virkemidler som hjelper folk å eie sin egen bolig, sier Lind.
Aamdal peker på at bakgrunnen for boligprisveksten i Sverige også er at veksten i den svenske økonomien har vært ganske sterk de siste årene.
Det er utfordrende å sammenligne boligprisutviklingen mellom Norge og Sverige, fordi målemetoder og definisjoner er forskjellige.
Det finnes ikke noen internasjonal standard for boligpriser.
De siste 12 månedene har prisene på eneboliger, tomannsboliger og rekkehus i hele Sverige økt med 10,8 prosent. Samtidig er årsveksten for eneboliger i Norge 4,5 prosent. Årsveksten for delte boliger i Norge er nå 5,1 prosent.
Wallström understreker at boligprisveksten i Sverige er for sterk for at den skal være langsiktig holdbar.
– Vi tror at boligprisene vil stabilisere seg og ligge på dette nivået fremover, men vi tror ikke at de vil falle, sier Wallström.
Svensk BNP steg med 0,5 prosent fra 4. kvartal 2015 til 1. kvartal 2016 og viste en vekst på hele 4,2 prosent år mot år.
– Derfor har svenske husholdninger hatt en bra inntektsvekst og en god kjøpekraftsutvikling. Dessuten har vi sett en nedgang i arbeidsledigheten i Sverige som nok har gjort at svenskene er blitt litt tryggere på utviklingen, sier Aamdal.
Ifølge kredittvurderingsbyrået Moody’s har Sverige de beste utsiktene til økonomisk vekst i Norden.
Arbeidsledigheten i Sverige har falt fra nesten 9 prosent i begynnelsen av 2010 til i overkant av 7 prosent i april, og Riksbanken forventer at arbeidsledigheten faller videre ned til 6,6 prosent i begynnelsen av 2017.
Det svenske statistikkbyrået offentliggjorte nylig arbeidskraftsundersøkelsen for april. Den viser at den sesongjusterte ledigheten nå er nede i 6,9 prosent.
Sysselsettingen har også vokst. Fra april i fjor til april i år økte den ujusterte sysselsettingen med 111.000 til 4,87 millioner i aldersgruppen 15–74 år. Det var kvinner som sto for det meste av økningen (68.000 flere i jobb).
– De som har eid bolig er blitt rike. Man burde ha gjort som i Norge og satset mer på virkemidler som hjelper folk å eie sin egen bolig
Aamdal mener at dette sammen med befolkningsvekst har bidratt til å trekke boligprisene opp.
– Det bygges for lite
Sandegren i Svensk Mäklarstatistik peker i tillegg på at årsakene til den kraftige prisveksten i Sverige er at det har vært for lav produksjon av nye boliger i lang tid, og at leiemarkedet i Stockholm ikke har fungert på flere tiår.
Administrerende direktør i det svenske bransjeforbundet Mäklarsamfundet, Ingrid Eiken, mener det er bygget for få boliger i Sverige.
– Problemet er at det ikke bygges nok, sier Eiken til E24.
Carl O. Geving i Norges Eiendomsmeglerforbund mener at den svenske boligprisveksten de siste årene er nok så ekstrem.
– De har mange av de samme problemene som oss i Norge. Det er bygget for lite over tid og lav styringsrente fyrer opp under boligprisene, sier Geving til E24.
For ett år siden sa 65 prosent av kommunene i Sverige at de opplevde en boligmangel, nå sier 82 prosent av kommunene at de opplever en boligmangel, ifølge den svenske myndigheten Boverket.
Den økonomiske utviklingen i Sverige påvirker oss her i Norge på flere måter. Nettoinnvandringen fra Sverige er negativ for første gang siden starten av 2000-tallet.
Det merkes i utleiemarkedet i hovedstaden. Konsekvensen kan bli lavere leiepriser og et tyngre marked for utleiere i Oslo.
No comments:
Post a Comment