Eiendom
Forsikring mot boligprisfall er et godt alternativ til økt egenkapitalkrav, ifølge økonomiprofessor Steinar Holden.
Artikkelen er lagt til i din leseliste.
I juni har regjeringen varslet en boligpakke der det blant annet blir klart om regjeringen vil følge Finanstilsynets forslag om enda strengere retningslinjer for utlån til bolig.
– Forsikring mot boligprisfall er et godt supplement eller alternativ til økte egenkapitalkrav for boligeiere, sier professor i økonomi Steinar Holden ved Universitetet i Oslo.
Holden foreslår at Finanstilsynet kan kreve at alle boligkjøpere må kunne takle et boligprisfall på 20 prosent uten å få negativ formue.
– Boligkjøpere med mindre enn 20 prosent egenkapital må i så fall kjøpe forsikring mot boligprisfall for å oppfylle kravet, sier Holden.
I et innlegg i DN (se side 3) tar han til orde for at en slik regulering både vil innebære en større robusthet mot boligprisfall og gi personer med lite eller ingen egenkapital mulighet til å kjøpe bolig.
Varsler boligprisfall
– Før eller senere vil boligprisene falle også i Norge. Og når prisene er blitt så høye som nå, øker sannsynligheten for at det skjer, sier Holden.
Han påpeker at fallende boligpriser kan føre til at husholdninger med høy gjeld og trang økonomi kutter kraftig i sitt forbruk.
– Dette kan ha store negative makroøkonomiske konsekvenser og føre til en forsterket nedgang i økonomien.
Selv om Holden mener Finanstilsynets forslag om å stramme inn ytterligere på boliglånskravene demper de negative konsekvensene for husholdningene og økonomien hvis boligprisene faller, peker han også på uheldige følger:
– Husholdninger uten egenkapital, særlig unge mennesker, blir fratatt muligheten til å komme inn på boligmarkedet.
Skal betales med høyere rente
Forsikringen Holden foreslår, skal fungere på følgende vis: Hvis boligprisene faller og boligen man eier, blir betydelig mindre verd, skal også boliglånet reduseres. Slik unngår en husholdning som i utgangspunktet hadde lav egenkapital, å ende opp med negativ egenkapital.
Holden peker på de åpenbare ulempene negativ egenkapital har hvis man må selge, eksempelvis som følge av skilsmisse eller at man mister jobben.
– I tillegg får låntagere med negativ egenkapital en svak forhandlingsposisjon i lånemarkedet. Selv om Norges Bank skulle kutte styringsrenten som følge av boligprisfall og svekket økonomi, kan ikke en låntager med negativ egenkapital bytte bank eller prute på renten. Resultatet blir høyere rente enn andre må betale og dermed lavere kjøpekraft, sier professoren.
Forsikringen skal finansieres ved høyere rente på lånet, slik at långiver får kompensasjon for mulig tap hvis boligprisene faller.
– Alternativt kan långiver få en andel av en eventuell prisøkning på boliger, sier Holden.
Økte kapitalkrav for bankene
– Hvis bankene blir sittende med risikoen for boligprisfall, må en naturligvis øke kapitalkravene til bankene for å kompensere for dette. Eventuelt kan risikoen for boligpristap kunne legges på en del av bankenes obligasjonslån, mot en høyere rente i normale tider, sier Holden.
Selv om han ser for seg at det er bankene som skal tilby denne forsikringen, mener han offentlige myndigheter må ta initiativ, blant annet ved å tilby egnede boligprisindekser og utrede hvordan et slik boliglån skal spesifiseres i norsk sammenheng.
Finansnæringens hovedorganisasjon synes ikke Holdens forslag høres ut som noen god idé.
– Forslaget innebærer en litt rar fordeling av risiko hvis det er slik at banken skal ha risikoen dersom boligmarkedet faller, sier kommunikasjonsdirektør Jan Erik Fåne i Finans Norge.
Han viser til at et slikt forslag i tilfelle innebærer at banken på sin side må forsikre risikoen for boligprisfall.
– Hvis det er slik at en låntager kan ta opp lån på en bolig og banken tar all risiko og plukker opp regningen ved et boligprisfall, vil det også være et incitament til at folk byr mer i budrundene. Dermed vil det presse opp boligprisene ytterligere, sier han.
Fåne regner med at bankene vil sende regningen for forsikringen videre til kunden, noe som vil medføre dyrere lån:
–Da skyver man regningen fra dem som har lite egenkapital, til dem som har mye egenkapital. Vi kan vanskelig se at dette kan bli et rettferdig og godt fungerende system.
Et markant boligprisfall over hele landet vil i tilfelle gi enorme forsikringsutbetalinger, samtidig som det ifølge Fåne kanskje er større risiko for boligprisfall i enkelte deler av landet, for eksempel i byene.
– Da vil dette slå veldig ulikt ut mellom geografiske områder, sier han.
Finans Norge vil heller fordele risikoen mellom låntager og långiver, slik det er i dag.
– I tillegg bør vi satse på at folk må bli klar over at man må bygge seg opp en real egenkapital før man går inn i boligmarkedet, men også gjøre det lettere å komme inn i markedet gjennom boligpolitikken. Det er det aller viktigste for å unngå ustabilitet, sier Fåne.
Finans Norge mener først og fremst det må bygges flere boliger for å unngå massiv prisoppgang.
– De høye boligprisene er jo først og fremst et resultat av mangel på boliger. Oslo har det størst voksende innbyggertallet av alle hovedsteder i Europa. Hvis boligbyggingen ikke følger etter, vil det være flere og flere som byr på de samme boligene, og prisen vil gå opp.
Forøvrig er organisasjonen enig i at egenkapitalkravet på minst 15 prosent som Finanstilsynet har foreslått, er en utfordring for mange.
– Det er en barriere for mange å komme inn i et boligmarked som så langt har vært veldig lukrativt. Men vi tror heller man må satse på tiltak som gjør at folk begynner å spare tidligere til bolig, og får den nødvendige egenkapitalen. Så bør man også være fleksibel når man ser på egenkapitalkravene – altså se på hva folk faktisk tjener. Man har kanskje ikke de 15 prosentene, men er det et par der begge er nyutdannede med høy inntekt, bør også det vektlegges ved boligkjøpet, sier Jan Erik Fåne.
Les hele avisen
No comments:
Post a Comment